Cuánto cuesta vender una propiedad en Uruguay: todos los gastos explicados

Cuando alguien decide vender su casa o apartamento, lo primero que piensa es en el precio al que quiere llegar. Pero hay una pregunta igual de importante que casi nadie responde con claridad antes de empezar: ¿cuánto te va a quedar a vos después de pagar todo?

Vender una propiedad en Uruguay tiene costos reales que impactan en el monto neto que recibís. Algunos los paga el vendedor, otros el comprador, y varios dependen de la situación particular de cada operación. En este artículo los explicamos todos, sin rodeos y con ejemplos concretos.

Resumen rápido: ¿qué paga cada parte?

Antes de entrar al detalle, este es el panorama general:

Ahora vamos a cada uno con explicación completa.

Los gastos que paga el vendedor

1. ITP — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales

El ITP es un impuesto que grava la transferencia de inmuebles. Lo pagan tanto el vendedor como el comprador, cada uno con una tasa del 2%, pero sobre bases distintas.

En el caso del vendedor, el ITP es el 2% sobre el valor catastral de la propiedad — no sobre el precio de venta. Esto es importante porque el valor catastral suele ser considerablemente menor al precio de mercado real.

Podés consultar el valor catastral de tu propiedad de forma gratuita en catastro.gub.uy, ingresando el número de padrón.

2. IRPF — Impuesto a la Renta de las Personas Físicas

Este es el gasto que más preguntas genera, y también el que más confusión produce. El IRPF solo se paga si la venta genera una ganancia real respecto al precio original de compra.

La tasa es del 12% sobre la ganancia neta, que se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo de adquisición actualizado por la variación del Índice Unidad Indexada (UI) entre la fecha de compra y la de venta.

Importante: no es el 12% del precio de venta. Es el 12% de lo que ganaste después de ajustar por inflación.

Casos en los que podés no pagar IRPF o pagar menos:

•       Si vendés a menor precio del que compraste (actualizado por UI), no hay ganancia y no pagás IRPF.

•       Si la propiedad es tu residencia habitual y comprás una nueva dentro del año siguiente a la venta, podés acceder a una exoneración total o parcial del IRPF.

•       Si la propiedad fue adquirida antes del 1° de julio de 2007, podés optar por pagar un 1,8% fijo sobre el precio de venta en lugar del criterio real — lo que en muchos casos resulta más conveniente.

3. Declaración Jurada de Caracterización Urbana

Este trámite es obligatorio y corre por cuenta del vendedor. Lo realiza un arquitecto o agrimensor, que certifica las características del inmueble para la Dirección Nacional de Catastro.

El costo varía según el profesional y la complejidad del inmueble, pero en la mayoría de los casos no supera los USD 100.

4. Comisión inmobiliaria

Si la venta se realiza a través de una inmobiliaria, el vendedor paga una comisión del 3% más IVA sobre el precio total de la transacción. Esto está regulado por la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU).

Ejemplo: si vendés a USD 100.000, la comisión inmobiliaria es USD 3.000 + IVA = USD 3.660 aproximadamente.

Los gastos que paga el comprador

Si bien estos no salen de tu bolsillo como vendedor, conviene que los conozcas porque forman parte de la negociación y el comprador los tiene muy presentes al momento de hacer una oferta.

5. ITP del comprador

Al igual que el vendedor, el comprador también paga un 2% sobre el valor catastral del inmueble. Es la otra mitad del ITP.

6. Honorarios del escribano

En Uruguay, el escribano que actúa en la compraventa representa al comprador y sus honorarios son de cargo de esa parte. El arancel máximo es del 3% más IVA sobre el precio de la transacción, más gastos (timbres, montepíos y otros).

En la práctica, los honorarios reales pueden negociarse y varían entre escribanos.

Ejemplo completo con números reales

Supongamos una propiedad vendida a USD 100.000, con valor catastral de USD 60.000, comprada hace 10 años a USD 80.000 (costo actualizado por UI: USD 90.000, ganancia neta: USD 10.000):

Nota: el ejemplo con IRPF asume una ganancia neta real de USD 20.000 para que el cálculo sea ilustrativo. En muchos casos esa ganancia es menor, o directamente no existe. Cada situación es distinta y conviene analizarla puntualmente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo descontar el ITP de la ganancia para calcular el IRPF?

Sí. El ITP que pagó el vendedor puede sumarse al costo de adquisición al momento de calcular la ganancia neta para el IRPF, lo que reduce la base imponible.

¿Qué pasa si la propiedad tiene una hipoteca?

El escribano verifica que la hipoteca esté cancelada o gestionará su cancelación al momento de la escritura. Esto puede generar gastos adicionales dependiendo del banco o acreedor.

¿Hay otros gastos que no se mencionan aquí?

Pueden aparecer costos adicionales si hay deudas de contribución inmobiliaria, BHU, o impuesto de primaria atrasados, o si la propiedad requiere regularizaciones previas. Conviene verificar el estado de la propiedad antes de publicarla.

¿Los gastos cambian si vendo sin inmobiliaria?

No : Elahorrás es de honorarios inmobiliarios. Pero asumir la gestión completa de la venta por tu cuenta — búsqueda de compradores, filtro de interesados, coordinación de visitas, negociación y seguimiento — tiene un costo en tiempo y energía que muchas veces supera lo que se ahorra en comisión.

Lo que conviene saber antes de publicar

Conocer estos números antes de poner la propiedad en el mercado te da una ventaja real. Podés fijar un precio de venta que tenga en cuenta lo que necesitás recibir neto, negociar con más claridad, y evitar llegar al momento de la escritura con una sorpresa que complique la operación.

Si tenés dudas sobre el impacto fiscal específico de tu situación, lo más recomendable es consultarlo con un escribano o contador antes de firmar nada.

Nota: Este artículo tiene carácter informativo. Los porcentajes y condiciones citados corresponden a la normativa vigente al momento de publicación. Para situaciones específicas, consultá con un profesional (escribano, contador o asesor inmobiliario).